海南省自然資源和規劃廳 海南省住房和城鄉建設廳關于印發《海南省墾區建房審批管理辦法》的通知

　　海南省墾區建房審批管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為落實將墾區職工群眾住房保障工作納入屬地政府統籌規劃實施的要求，規范海南墾區職工、居民自住住房的建設管理工作，改善職工、居民居住環境，嚴格保護和節約集約利用土地資源，構建墾地融合的住房保障體系，保障墾區企業、職工及居民合法權益，根據有關法律、法規、政策規定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于墾區職工、戶口在墾區的居民，新建、改建、重建自住住房以及墾區集中建設保障性住房、安置房等具有政策保障性質住房的管理。

　　第三條 墾區建房包括集中建房和個人建房。

　　集中建房是指由所在市縣人民政府組織在墾區集中建設保障性住房、安置房等具有政策保障性質住房的行為。個人建房是指墾區職工、居民在墾區建造唯一自住住房的行為。

　　第四條 墾區建房以集中建房為主，個人建房為輔。墾區原則上實行場部和鎮墟區域集中建房，及中心居民點統一規劃、統一標準、統一配套(以下簡稱“三統一”)相對集中建房?，F有住房屬于C、D級危房急需采取安全措施的，以及現有墾區唯一住房涉及墾區生產隊整體搬遷的，可在中心居民點按照“三統一”方式集中自建唯一住房。其他個人建房僅限于符合國土空間規劃的原址改建、重建，以及并場隊和歸難僑隊職工居民的新建、改建、重建。

　　第五條 墾區建房應當堅持安全、適用、經濟和美觀的原則，應符合規劃、節約用地、注重防災、安全施工，保護環境，體現地域特色，注重加強建筑風貌管控引導，構建住房全生命周期管理模式。

　　第六條 市縣人民政府對本行政轄區墾區建房管理負總責;市縣自然資源和規劃部門負責墾區建房規劃、用地等管理;市縣住房城鄉建設部門負責編制并督促建房計劃實施和監管;市縣營商環境建設局按職責負責相關審批工作;市縣農業農村、林業、應急管理、綜合行政執法等相關部門，按照各自職責履行墾區建房管理工作。鄉鎮(區)人民政府負責年度計劃申報，負責墾區職工、居民購房、建房的審查、核發鄉村建設規劃許可證，以及建房活動的監督管理等工作，社區(居、農場)協助做好審查及監督管理等工作。

　　省自然資源和規劃、營商環境建設、住房城鄉建設、農業農村、發展改革、財政、林業、應急管理等部門按各自職責，指導和監督墾區建房管理工作。

　　海南省農墾投資控股集團有限公司(下稱“海墾集團”)及其下屬企業共同配合、協助做好墾區建房管理工作。

　　第二章 規劃和用地

　　第七條 墾區建房應當符合國土空間規劃，嚴格遵循“先規劃、后建設”原則。墾區詳細規劃應依據市縣國土空間總體規劃，結合墾區產業發展規劃，明確墾區中心居民點布點和空間范圍，統籌墾區居住用地規模和空間布局，劃示集中建設和個人建房范圍，提出建筑高度、風貌等規劃管控要求。

　　城鎮開發邊界內墾區詳細規劃由市縣自然資源和規劃主管部門組織編制，城鎮開發邊界外墾區詳細規劃由鄉鎮(區)人民政府組織編制，跨鄉鎮(區)聯合編制墾區詳細規劃的，由市縣自然資源和規劃主管部門會同涉及的鄉鎮(區)人民政府組織編制，應充分征求海墾集團下屬企業和墾區居民、職工意見，報市縣人民政府審批。

　　第八條 墾區建房所占用土地屬于國有土地。應遵循節約集約利用原則，充分利用存量建設用地，優先盤活閑置存量房屋。確需使用新增建設用地的，市縣人民政府依法收回國有土地使用權，辦理農用地轉用審批。

　　第九條 市縣人民政府應將墾區“五網”基礎設施和公共服務設施納入相應行業發展建設規劃，并按規劃實施墾區居民點內道路、給排水、供電、通訊、生活垃圾分類處置等配套設施建設，實現統一規劃、建設和管護。

　　第十條 墾區建房嚴格執行“一戶一宅”制度，符合條件的墾區職工、居民，每個家庭只能使用一處住房用地或購買一套保障性住房。

　　墾區職工、居民申請新建住房、購買或分配住房時應當與用地權屬單位對原有住房簽訂《原有住房產權處置協議》，約定騰退原有住房。新建住房竣工或集中建房分配后一年內，墾區職工、居民應當按約定騰退原有住房。

　　因繼承等方式取得多處住房的，用地權屬單位可以與繼承人協商收回多余的住房，涉及補償的，由用地權屬單位按照協商收回時的評估價予以補償。

　　第十一條 墾區建房應當符合國土空間規劃管理技術規定、工程有關規范、配套設施設置規范和風貌管控要求。建筑層數和高度須符合所在區域詳細規劃管控要求。

　　個人建房每戶住房用地面積原則上不得超過120平方米。并場隊可根據土地資源狀況、申請人的人口等情況適當放寬，但每戶住房用地面積最多不超過175平方米?，F有住房用地面積超過標準的，改建、重建時須按規定騰退超標準面積的用地。

　　第三章 申報主體和條件

　　第十二條 墾區職工、居民符合以下情形之一的，可以申請購買墾區集中建設的住房或個人新建、改建、重建自住住房。其中個人建房還應當符合本辦法第四條的規定;購買保障性住房的按照我省有關規定執行。

　　(一)因無住房或現有住房面積低于所在市縣劃定的住房困難標準的;

　　(二)因國家建設需要、實施國土空間規劃、公共設施和公益事業建設、開展全域土地綜合整治以及項目建設需要等，需要拆遷安置的;

　　(三)因發生或防御自然災害，需要安置的;

　　(四)墾區原有住房納入危房改造范圍、墾區更新改造范圍，需要拆除重建的。

　　第十三條 墾區職工、居民具有以下情形之一的，不予批準個人新建住房：

　　(一)在墾區已有自有住房，且家庭人均住房建筑面積超過所在市縣劃定的住房困難標準的(唯一住房納入危房改造、墾區更新、拆遷安置范圍的除外);

　　(二)享受過政策性住房(公共租賃住房、保障性租賃住房等配租型保障性住房除外)的;

　　(三)在墾區內自有住房已經出租、轉讓、抵押的;(四)法律、法規或者政策規定的其他情形。

　　第四章 個人建房

　　第十四條 符合條件的墾區職工、居民個人申請建設住房的，應當向鄉鎮(區)人民政府提出建房申請，申請材料包括但不限于住房建設申請表(書)、原有住房產權處置協議、個人建房承諾書、戶口簿及家庭成員的身份證復印件、用地四至等，具體由市縣人民政府制定申報材料清單對外公布。

　　第十五條 鄉鎮(區)人民政府應當在收到個人建房申請后15個工作日內，組織對申報材料、建房資格、用地等情況進行審查，征求土地權屬單位和社區(居、農場)意見，同時組織進行實地踏勘，在住房報建審批表上作出審核意見。審核內容包括建房申請是否符合申報主體條件，擬用地是否符合規劃、權屬是否清晰，擬建住房位置以及層數、高度、建筑風貌是否符合要求等。

　　符合條件的，審核結果應當在農場場部和社區(居、農場)公示7日，公示期滿無異議，由鄉鎮(區)人民政府核發鄉村建設規劃許可，并備注“墾區個人建房”。不符合條件的，鄉鎮(區)人民政府應當書面告知申請人。

　　第十六條 墾區個人建房涉及占用林地、新增建設用地的，鄉鎮(區)人民政府應當將相關材料報市縣自然資源和規劃部門統一組織報批，市縣自然資源和規劃部門分批次向市縣人民政府申請辦理農用地轉用手續。農用地轉用審批可以參照海南省農村宅基地農轉用審批管理相關規定，采取“定量不定位”方式，分批次審批本年度墾區個人建房新增建設用地(包括占用耕地規模)，并按程序完成備案。對于確需使用林地的，在符合項目使用林地條件的前提下，依法依規辦理林業相關手續。個人建房涉及的新增建設用地有償使用費、耕地開墾費、森林植被恢復費等用地報批費用由市縣人民政府承擔。

　　并場隊、歸難僑隊的個人建房用地，可由市縣人民政府依法收回國有土地使用權，再以劃撥方式供應建房申請人(家庭)，辦理劃撥決定書。

　　第十七條 墾區職工、居民取得鄉村建設規劃許可證后，對按照海南省建筑工程施工許可相關規定，達到限定規模的項目依法納入施工許可和竣工驗收備案管理。對限定規模以下的項目，由鄉鎮(區)人民政府負責監督，市縣住房城鄉建設部門予以相應指導。市縣住房城鄉建設部門、鄉鎮(區)人民政府要加強項目施工質量安全監管、風貌管控等工作。

　　第十八條 個人建房可以選用省和市縣自然資源和規劃部門、住房城鄉建設部門推薦的通用圖集，也可以委托具有相應資質的單位或建筑、結構專業設計人員設計，委托鄉村建設工匠施工。通用圖集和設計方案應當符合當地風貌管控要求，農房設計、施工和驗收應當符合現行抗震設防等有關工程建設標準。

　　第十九條 經批準建房的墾區職工、居民應當在開工前，向鄉鎮(區)人民政府申請定位放線。鄉鎮(區)人民政府或其授權的單位(部門)應當在收到定位放線申請之日起10個工作日內，組織現場開工查驗，免費丈量批放住房用地，確定用地范圍及建房位置。

　　墾區職工、居民應當嚴格按照規劃許可和施工圖紙的要求進行施工。

　　第二十條 墾區職工、居民應當在建房完工后向鄉鎮(區)人民政府申請規劃許可驗收。鄉鎮(區)人民政府應當在收到規劃核實申請之日起10個工作日內進行現場核實，實地檢查是否按照批準的面積、四至等要求使用土地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房，并在現場核實后5個工作日內出具規劃核實意見。

　　第二十一條 并場隊、歸難僑隊經依法批準的個人建房，墾區職工、居民憑劃撥決定書等材料向市縣不動產登記機構申請辦理劃撥性質的不動產權證。

　　第二十二條 墾區個人建設的住房不得對外轉讓。不再使用的，由市縣人民政府指定的單位按規定統一管理、統一分配。

　　第五章 集中建房

　　第二十三條 市縣人民政府應當每年年初根據墾區住房需求、存量閑置住房等情況，組織制定墾區集中建房計劃，納入本市縣住房計劃。

　　鄉鎮(區)人民政府應當依據墾區中心居民點詳細規劃，編制“三統一”中心居民點實施方案，并征求海墾集團下屬企業意見后，報市縣人民政府批準實施。

　　第二十四條 墾區集中建房應當依法辦理規劃、用地、建設等行政審批手續。安置房可以采取劃撥、出讓等方式供應土地。

　　保障性住房按照相關政策供應土地。

　　海墾集團及其下屬企業利用自有存量建設用地建設墾區保障性住房的，可采用保留劃撥、出讓方式辦理用地手續。

　　第二十五條 墾區安置房的申請分配按照市縣人民政府制定的墾區住房征拆項目具體安置方案執行。

　　第二十六條 申請在中心居民點按照“三統一”方式集中自建唯一住房的，應當參照第十四條向其所在鄉鎮人民政府提交申請材料，墾區職工、居民原有住房經鑒定為C、D級危房的，還應提供原有住房的房屋安全鑒定材料。

　　鄉鎮(區)人民政府參照第十五條進行審核和公示，符合條件的，由鄉鎮(區)人民政府核發鄉村建設規劃許可證。

　　涉及占用林地、新增建設用地的，參照第十六條辦理林地占用、農用地轉用手續?？捎墒锌h人民政府依法收回國有土地使用權，以劃撥方式供應建房申請人(家庭)，并按需辦理劃撥決定書。用地報批費用納入劃撥土地成本。

　　第二十七條 墾區集中建設的住房，依法依規辦理不動產權證。安置房和在中心居民點按照“三統一”方式集中自建的唯一住房，可采取自愿有償方式辦理劃撥性質的不動產權證。

　　第二十八條 墾區集中建設的住房，由市縣人民政府指定的單位按規定統一管理、統一分配。按照“三統一”方式自建的住房，不得對外轉讓。不再使用的，由市縣人民政府指定的單位按規定統一管理、統一分配。

　　第六章 監督檢查和法律責任

　　第二十九條 市縣自然資源和規劃、住房城鄉建設、林業、綜合行政執法等部門和鄉鎮(區)人民政府應當按職責加強對墾區建房活動的監督檢查。

　　第三十條 加強墾區建房監管、嚴格管控，禁止以任何形式向私人賣地、買賣墾區自建住房和用地，嚴禁個人買地建房、建別墅及私家莊園。

　　第三十一條 海墾集團下屬企業、職工及居民未經批準擅自將墾區土地對外轉讓或合作開發建房的，以及未經批準或者騙取批準，非法占用墾區土地建設的，由市縣人民政府組織相關部門依法查處;構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。

　　第三十二條 各級自然資源和規劃、住房城鄉建設、營商環境建設、綜合行政執法等部門及鄉鎮(區)人民政府、社區(居、農場)等單位工作人員在墾區建房管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、索取賄賂等行為的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第三十三條 符合本辦法的已建個人唯一自有住房，可參照本辦法完善有關報建手續。

　　第三十四條本辦法中下列名詞的含義是：

　　墾區是指海墾集團及其下屬企業所管理的區域范圍。

　　墾區職工是指與海墾集團或其下屬企業存在勞動關系，且在墾區企業連續工作滿5年的人員。

　　墾區居民是指戶口在墾區，且在海南省內生活生產的常住居民。

　　并場隊是指在農墾發展各個時期，農村集體經濟組織通過轉制、并場等方式劃入國有農場管理的，且將集體土地轉化為國有劃撥土地的農場生產隊。

　　歸難僑隊是指墾區于1960-1979年間安置印支難民所建的安置點形成主要用于印支難民、歸國華僑生產生活的生產隊。

　　第三十五條 市縣人民政府可以依據本辦法，制定墾區建房管理實施細則。

　　農墾移交市縣管理的農場、華僑農場、市縣或鄉鎮(區)辦農場，以及國有企業辦農場可由市縣人民政府參照本辦法，按照本市縣建房管理的政策規定制定實施建房管理辦法。

　　市縣對營商環境建設部門、鄉鎮(區)人民政府的規劃許可審批權限劃分另有規定的，從其規定。

　　并場隊、歸難僑隊外的其他職工現有住房，屬于C、D級危房且暫時無法新建住房的，屬地市縣人民政府應做好住房保障工作。

　　第三十六條 本辦法未盡事宜，按照國家、海南省有關法律、法規及政策文件執行。并場隊、歸難僑隊及中心居民點個人自建

　　住房未盡事宜可參照《海南省農村居民建房審批辦法》和《海南省農民建房辦事指南》執行。

　　第三十七條 本辦法執行過程中涉及國有資產使用、處置的，應按照相關規定，由市縣人民政府與資產權屬單位協商處置。

　　第三十八條 本辦法自2025年7月25日起施行，有效期5年。具體應用中的問題由海南省自然資源和規劃廳負責解釋。

　　來源 | 海南省自然資源和規劃廳